La nueva interpretación sobre la plusvalía municipal puede aumentar el impuesto en algunas compraventas de viviendas en Toledo al tomar como referencia el valor catastral de referencia.
La fiscalidad inmobiliaria vuelve a situarse en el centro del debate. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo abre la puerta a que los ayuntamientos utilicen el valor de referencia del Catastro para determinar el valor del suelo en el cálculo de la plusvalía municipal cuando no exista una referencia específica desglosada.
Aunque para muchos propietarios la noticia puede parecer técnica, la realidad es que puede traducirse en un aumento de la cuota a pagar en determinadas transmisiones de vivienda, herencias o donaciones.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal, oficialmente denominada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el incremento de valor que experimenta el suelo urbano desde la adquisición hasta la transmisión del inmueble.
Actualmente existen dos métodos para calcularla:
- Método objetivo, basado en coeficientes aprobados por cada ayuntamiento.
- Método real, que compara el valor de adquisición y transmisión del suelo.
El contribuyente puede elegir el sistema que resulte más favorable.
¿Qué cambia con esta nueva doctrina?
El problema surge porque el valor de referencia del Catastro, utilizado desde 2022 en muchos impuestos estatales, no distingue entre valor de construcción y valor de suelo.
Hasta ahora, cuando una escritura no reflejaba claramente qué parte del precio correspondía al terreno, existían discrepancias sobre cómo calcular la proporción del suelo.
La nueva interpretación avala que los ayuntamientos puedan acudir al valor de referencia catastral para realizar ese reparto.
En la práctica, esto puede provocar que el valor asignado al suelo sea superior al que se venía utilizando en algunos casos, incrementando la base imponible y, por tanto, la cuota de la plusvalía.
¿Cómo puede afectar a una venta en Toledo?
Imaginemos una vivienda adquirida hace años en barrios como Santa Teresa, Buenavista o el Casco Histórico de Toledo.
Si el valor de referencia asigna un peso elevado al suelo respecto a la construcción, el incremento de valor del terreno podría resultar mayor que el calculado anteriormente.
Esto no significa que todas las operaciones vayan a pagar más impuestos, pero sí que algunos propietarios podrían encontrarse con liquidaciones superiores a las previstas.
Por este motivo, antes de firmar una compraventa resulta fundamental analizar:
- Valor catastral del suelo.
- Valor de referencia del Catastro.
- Precio de adquisición.
- Precio de transmisión.
- Método de cálculo más favorable.
La importancia de revisar los números antes de vender
Uno de los errores más frecuentes es centrarse únicamente en el precio de venta y olvidar los costes asociados a la operación.
En Toledo, además del IRPF por ganancia patrimonial, los vendedores deben tener en cuenta:
- Plusvalía municipal.
- Cancelaciones registrales o hipotecarias.
- Certificados obligatorios.
- Honorarios profesionales si existen.
Una diferencia aparentemente pequeña en la valoración del suelo puede traducirse en varios cientos o incluso miles de euros de diferencia en la factura fiscal final.
Por ello, en NAVARRO GESTIÓN PATRIMONIAL analizamos cada operación antes de salir al mercado, permitiendo al propietario conocer con antelación los impuestos y gastos que pueden afectar a la venta de su vivienda en Toledo y su área metropolitana.
Si estás pensando en vender una vivienda en Toledo o su área metropolitana, solicita una valoración gratuita con NAVARRO GESTIÓN PATRIMONIAL.
