Derogan los decretos de alquiler: qué cambia para propietarios en Toledo
La derogación del decreto de alquiler ya es oficial: el Congreso de los Diputados no convalidó los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, y el Boletín Oficial del Estado publicó su derogación el 2 de octubre de 2026. Con ello desaparecen, entre otras medidas, la prórroga extraordinaria de dos años, el tope del 2 % a la actualización de rentas y la indemnización al inquilino por no renovar. Te explicamos qué ha caído exactamente, qué norma se aplica ahora y qué conviene revisar si tienes viviendas alquiladas en Toledo o su comarca.
Qué ha pasado: dos decretos que apenas estuvieron en vigor
El Gobierno aprobó ambos decretos en el Consejo de Ministros del 29 de septiembre de 2026:
- Real Decreto-ley 26/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Se publicó en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre.
- Real Decreto-ley 27/2026, de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Se publicó el 1 de octubre y entró en vigor el 2 de octubre.
Un real decreto-ley necesita que el Congreso lo convalide. En su sesión del 2 de octubre, la Cámara acordó derogar los dos, conforme al artículo 86.2 de la Constitución, y ese mismo día el BOE publicó las resoluciones correspondientes. En la práctica, el RDL 26/2026 estuvo vigente uno o dos días y el RDL 27/2026 entró en vigor el mismo día en que se publicó su derogación.
Qué medidas caen con la derogación del decreto de alquiler
Aunque se suelen mencionar juntos, cada decreto regulaba cosas distintas. Conviene separarlos para saber de dónde venía cada medida.
Real Decreto-ley 26/2026: prórroga, rentas, temporada y habitaciones
Según el texto publicado en el BOE, este decreto incluía, entre otras, las siguientes medidas de alquiler que ya no se aplican:
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años (por anualidades y a petición del inquilino) para contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria terminara antes del 31 de diciembre de 2028. Exigía que el inquilino estuviera al corriente del pago y lo hubiera estado durante los ocho meses anteriores.
- Límite extraordinario a la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027: si la renta superaba el precio de referencia del sistema estatal de índices, no cabía subida alguna; en los demás casos, a falta de acuerdo entre las partes, la subida no podía pasar del 2 %.
- Nueva regulación del alquiler de temporada: exigía una causa real y acreditable, una duración superior a 31 días y, como regla general, no superior a 12 meses. Si se superaba ese plazo sin justificación o se encadenaban más de dos contratos entre las mismas partes, el contrato pasaba a considerarse de vivienda habitual.
- Alquiler por habitaciones: la suma de las rentas de las habitaciones no podía superar la renta de la vivienda completa y, en zonas de mercado residencial tensionado, debía respetar los límites del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El RDL 26/2026 contenía además un amplio paquete fiscal y de vivienda que también decae: nuevas reducciones en el IRPF por alquiler, una deducción estatal para inquilinos, cambios en el IVA de los alquileres turísticos, un recargo potestativo del IBI para viviendas turísticas en zonas tensionadas, nuevos coeficientes de la plusvalía municipal, el mecanismo de financiación TU CASA para la compra de primera vivienda, limitaciones a determinadas adquisiciones por entidades y un régimen de suspensión de desahucios.
Real Decreto-ley 27/2026: prórroga sucesiva e indemnización
El segundo decreto reescribía el artículo 10 de la LAU para que los contratos de vivienda habitual, una vez cumplidos cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), se prorrogaran por periodos sucesivos de la misma duración salvo aviso en contra. Elevaba el preaviso del arrendador de cuatro a seis meses y le obligaba, si decidía no renovar, a indemnizar al inquilino con al menos doce mensualidades de renta de una vivienda análoga, salvo en supuestos tasados como la necesidad de la vivienda para uso propio o familiar. Nada de esto está vigente.
Qué normativa se aplica ahora al alquiler
Tras la derogación, la LAU vuelve a aplicarse en la redacción que tenía antes del 1 de octubre de 2026, junto con la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. A grandes rasgos, y tal como recoge la propia exposición de motivos del RDL 27/2026 al describir el régimen anterior:
- El contrato de vivienda tiene una prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).
- Después puede producirse una prórroga tácita por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que alguna de las partes avise de que no quiere continuar.
- El preaviso para no prorrogar es de cuatro meses para el arrendador y de dos meses para el inquilino.
- No existe indemnización legal general por no renovar al vencimiento.
Para la actualización anual de la renta rige lo pactado en el contrato, con los límites que establece la LAU, incluido el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). No damos aquí la cifra del índice porque se actualiza periódicamente: consulta el valor vigente en la web del Instituto Nacional de Estadística (INE) antes de comunicar una subida.
Ojo también a un antecedente: el Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, ya había establecido una prórroga extraordinaria de dos años y un tope del 2 %, pero también fue derogado por el Congreso (resolución de 28 de abril de 2026). Por tanto, a día de hoy no hay ningún tope extraordinario estatal del 2 % en vigor procedente de esos decretos.
Si firmaste o negociaste un contrato el 1 o el 2 de octubre
Es la situación más delicada. El RDL 26/2026 estuvo vigente desde el 1 de octubre y el RDL 27/2026 desde el 2 de octubre, hasta que el BOE publicó su derogación. Qué ocurre exactamente con un contrato firmado, una subida comunicada, una solicitud de prórroga o un preaviso enviado en esa ventana es una cuestión jurídica que depende de cada caso, y los textos publicados no la resuelven expresamente.
Lo mismo sucede con quienes solicitaron en primavera la prórroga del RDL 8/2026: el RDL 26/2026 pretendía conservar la validez de esas solicitudes, pero esa previsión también ha decaído. Si estás en alguno de estos supuestos, revisa el caso con un abogado o un administrador de fincas colegiado antes de tomar decisiones.
Qué deberían revisar los propietarios e inversores en Toledo y comarca
Si tienes una o varias viviendas alquiladas en Toledo capital o en los municipios de alrededor, la derogación del decreto de alquiler te devuelve al marco anterior. Estos son los puntos prácticos que conviene repasar:
- Calendario de vencimientos. Anota la fecha de fin de la prórroga obligatoria y de cada prórroga tácita de tus contratos. Si no quieres continuar, el preaviso vuelve a ser de cuatro meses.
- Actualización de la renta. Aplica la cláusula del contrato y comprueba el límite legal vigente (IRAV) en el INE. No cites el 2 % de los decretos derogados como referencia obligatoria.
- Contratos de temporada y por habitaciones. Se rigen por la LAU sin los nuevos límites de 12 meses y de suma de rentas. Aun así, un contrato de temporada debe responder a una necesidad temporal real: si encubre una vivienda habitual, un juez puede recalificarlo.
- Zona tensionada. Comprueba si tu municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado, porque en ese caso la Ley 12/2023 impone reglas propias sobre renta y prórrogas. Consulta la información oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.
- Fiscalidad. Las nuevas reducciones del IRPF por alquiler del RDL 26/2026 no se aplican.
¿Puede volver a cambiar la normativa?
Sí. En 2026 el Congreso ha derogado ya tres decretos con medidas sobre el alquiler (el 8/2026, el 26/2026 y el 27/2026), lo que muestra que el marco puede moverse con rapidez. Antes de firmar, renovar o actualizar un contrato, merece la pena comprobar la versión consolidada de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el BOE, que refleja en cada momento la redacción vigente.
Preguntas frecuentes
¿Sigue existiendo la prórroga extraordinaria de dos años?
No. La prórroga de dos años del RDL 26/2026 (y la anterior del RDL 8/2026) quedó sin efecto al ser derogados ambos decretos. Se aplican las prórrogas ordinarias de la LAU y, en su caso, las previstas para zonas tensionadas y situaciones de vulnerabilidad.
¿Tengo que pagar una indemnización si no renuevo a mi inquilino?
Con la normativa vigente, no existe una indemnización legal general por no renovar al vencimiento. Esa obligación la introducía el RDL 27/2026, que ha sido derogado.
¿Puedo subir el alquiler más del 2 %?
El tope extraordinario del 2 % ya no está en vigor. La subida depende de lo pactado en el contrato y de los límites de la LAU, incluido el IRAV, cuyo valor vigente debes consultar en el INE.
