La plusvalía municipal en la compraventa de vivienda, explicada para gente normal (como tú y como yo)
¿Estás a punto de vender tu casa? Entonces esto te interesa. Cuando haces una compraventa de vivienda en España, hay un impuesto que muchos desconocen: la plusvalía municipal.
Aunque suena a jerga fiscal, te lo traduzco fácil: es lo que te cobra el Ayuntamiento por el aumento de valor del suelo donde está tu vivienda desde que la compraste hasta que la vendes.
Sí, el suelo, no tu casa, ni tus reformas, ni las ventanas nuevas. Solo el suelo.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Su nombre completo es largo: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Pero todo el mundo la llama plusvalía municipal.
Se paga cuando cambia de dueño un inmueble urbano (ya sea por venta, donación o herencia), es decir, cuando existe un incremento de valor que se manifiesta a través de la transmisión de la propiedad.
Y lo que grava es el incremento de valor del terreno. Ejemplo: si compraste el piso en 2004 y ahora lo vendes, el Ayuntamiento dice: “eh, ese suelo ha ganado valor, págame una parte”.
¿Quién paga la plusvalía municipal en caso de compraventa?
Depende. Pero te lo resumo fácil: si vendes, pagas tú, el vendedor.
Excepción si el vendedor es no residente en España: si tú, que vendes, no vives en España (eres no residente), entonces el que paga es el comprador. Así lo dice el artículo 106 de la ley.
Si quieres un poco más de información, te dejo a continuación el artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LRHL)
1. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente:
a) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate.
b) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.
2. En los supuestos a que se refiere el párrafo b) del apartado anterior, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España.
Y ojo: da igual que en el contrato hayáis pactado que el comprador se hace cargo del impuesto. Hacienda reclamará el pago del impuesto a quién marca la ley que debe pagarlo. Así de claro se señala en el artículo 17.5 de la Ley General Tributaria que dice: Los elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por actos o convenios de los particulares, que no producirán efectos ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas.
¿Cómo se calcula?
Aquí es donde la cosa se pone técnica, pero te lo traduzco:
- El Ayuntamiento calcula cuánto ha subido el valor del suelo desde que compraste hasta que vendes (máximo 20 años).
- Lo puede hacer de dos formas:
- Método objetivo: usando unos coeficientes fijos.
- Método real: usando el cálculo real (valor de venta – valor de compra del suelo).
Si estás en una operación de compraventa de vivienda u otro inmueble urbano, puedes elegir el sistema de cálculo que te sea más favorable.
El Ayuntamiento de Toledo dispone de simulador de plusvalías.
Gravamen
Cada Ayuntamiento decide su tipo impositivo, pero no puede pasar del 30%.
¿Cuánto tiempo tengo para hacer los papeles?
En una venta, tienes 30 días hábiles desde que firmaste la escritura.
¿Y si no ha subido de valor?
Una de las novedades es que ya no hay que pagar la plusvalía municipal si no has ganado dinero con la venta. Es decir, si vendes la vivienda por un precio inferior al que pagaste cuando la compraste, no se considera que haya habido un incremento de valor, y por tanto, no se aplica el impuesto.
Eso sí: tendrás que demostrarlo con documentos (escrituras, valores, etc.).
