Cuando vendes tu vivienda habitual y obtienes una ganancia, Hacienda te obliga en principio a tributar por ella en el IRPF. Sin embargo, si no tienes 65 años, existe una vía legal para no pagar ni un euro por esa ganancia: la exención por reinversión en vivienda habitual. En este artículo te explicamos en qué consiste, qué plazos debes cumplir y qué requisitos exige la Agencia Tributaria.
¿En qué consiste la exención por reinversión en vivienda habitual?
La exención por reinversión en vivienda habitual permite excluir de tributación la ganancia patrimonial obtenida al vender tu casa, siempre que destines el importe obtenido a comprar (o rehabilitar) otra vivienda que también vaya a constituir tu residencia habitual. Esta exención está regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) y desarrollada en los artículos 41 y 41 bis del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), según confirma la propia Agencia Tributaria.
A diferencia de la exención por reinversión para mayores de 65 años —que no exige comprar nada nuevo—, en este caso sí es imprescindible reinvertir el dinero en otra vivienda habitual para librarte del pago.
Plazo para reinvertir: 2 años, antes o después de la venta
Uno de los puntos que más dudas genera es el plazo. Según la Agencia Tributaria, la reinversión debe efectuarse, de una sola vez o de forma sucesiva, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha. Y aquí está la clave que mucha gente desconoce: esos dos años pueden ser tanto los posteriores como los anteriores a la venta de la vivienda anterior.
Esto significa que puedes comprar primero la nueva vivienda y vender la antigua después (dentro de ese margen de dos años), o vender primero y comprar después. Ambas fórmulas son válidas para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
Si vendes a plazos o con precio aplazado, la reinversión se considera dentro de plazo siempre que cada cobro se destine a la nueva vivienda en el mismo ejercicio en que lo percibas.
¿Qué pasa si compras la nueva vivienda en construcción?
Si en lugar de comprar una vivienda terminada optas por una en construcción (incluida la autopromoción), la Agencia Tributaria exige cumplir dos plazos simultáneamente:
- Reinvertir el importe obtenido en la venta dentro de los 2 años desde la transmisión.
- Finalizar la construcción en un plazo de 4 años desde el inicio de la inversión.
Además, el Tribunal Supremo (sentencia 1098/2020) exige que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta a la construcción de la nueva vivienda, dentro de ese plazo de dos años, para que la exención se reconozca íntegramente.
Requisitos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual
Que ambas viviendas sean «vivienda habitual»
La exención exige que tanto la vivienda que vendes como la que compras tengan la consideración de vivienda habitual. Según el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, se considera vivienda habitual la edificación en la que el contribuyente haya residido de forma continuada durante al menos 3 años. Además, debes ocuparla de manera efectiva en un plazo de 12 meses desde su compra o desde la finalización de las obras.
Hay excepciones a esos 3 años: fallecimiento, matrimonio, separación, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, entre otras causas justificadas que obliguen a cambiar de domicilio.
No es obligatorio usar solo el dinero de la venta
La Agencia Tributaria aclara que no es necesario reinvertir exclusivamente el dinero cobrado por la venta: es válido utilizar dinero prestado por un tercero, ya sea de forma directa o mediante la subrogación en un préstamo. Lo relevante es que el importe total de la nueva vivienda quede cubierto, se haya pagado con fondos propios o financiado.
Reinversión parcial: exención proporcional
Si no reinviertes la totalidad de lo obtenido en la venta, no pierdes el beneficio por completo. En ese caso, solo queda exenta la parte de la ganancia patrimonial que sea proporcional a la cantidad efectivamente reinvertida; el resto tributa con normalidad en el IRPF.
Para ver cuánto IRPF te ahorras con una reinversión total o parcial, prueba el simulador de impuestos al vender tu vivienda.
Debes manifestar tu intención de reinvertir
La exención no se aplica de forma automática. Si la reinversión no se materializa en el mismo ejercicio en que vendes la vivienda, estás obligado a hacer constar en la declaración de la Renta de ese año tu intención de reinvertir, indicando las condiciones y plazos previstos.
Casos particulares: separación, divorcio o herencia
En situaciones de separación, divorcio o nulidad matrimonial en las que uno de los cónyuges tuvo que abandonar la vivienda familiar, la normativa permite que se entienda cumplido el requisito de ocupación efectiva si la vivienda constituyó la residencia habitual del cónyuge que sí permaneció en ella. Así lo ha confirmado también el Tribunal Supremo en sentencias recientes sobre igualdad de trato entre cónyuges.
También existe doctrina reciente de la Dirección General de Tributos sobre qué ocurre si el contribuyente fallece antes de completar el plazo de reinversión, un supuesto cada vez más consultado por herederos.
Resumen: puntos clave de la exención por reinversión en vivienda habitual
- Aplica a cualquier edad (no solo a mayores de 65 años, que tienen su propia exención sin obligación de reinvertir).
- El plazo para reinvertir es de 2 años, antes o después de la venta.
- Ambas viviendas deben ser habituales (residencia continuada mínima de 3 años, salvo excepciones).
- La reinversión parcial da derecho a una exención proporcional.
- Hay que declarar la intención de reinvertir si no se hace en el mismo ejercicio de la venta.
Este artículo tiene carácter informativo. La normativa del IRPF puede variar y su aplicación depende de las circunstancias concretas de cada contribuyente, por lo que se recomienda consultar la sede electrónica de la Agencia Tributaria o a un asesor fiscal antes de tomar decisiones.
Si te estás planteando vender tu vivienda habitual y quieres saber cuánto podrías obtener antes de tomar la decisión, solicita tu valoración gratuita.
