El cerramiento de terraza es una de las reformas más solicitadas por quienes buscan ganar metros útiles, mejorar el aislamiento acústico y térmico de su vivienda, o simplemente disfrutar de ese espacio durante todo el año. Sin embargo, antes de encargar la obra conviene tener claro qué autorizaciones son necesarias, porque un cerramiento hecho sin permiso puede acabar en un conflicto con la comunidad de vecinos o, en el peor de los casos, en una orden de derribo.
¿Qué dice la ley sobre el cerramiento de terraza?
La normativa de referencia es la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960), que regula expresamente esta actuación en su artículo 10.3.b). Según el texto vigente, publicado en el Boletín Oficial del Estado, el cerramiento de las terrazas se considera una alteración de la estructura o fábrica del edificio y, por tanto, requiere la aprobación de las tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Este régimen de mayoría cualificada sustituyó a la antigua exigencia de unanimidad tras la reforma introducida por la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, lo que en la práctica facilitó bastante la aprobación de este tipo de obras en las comunidades.
El voto de los propietarios ausentes también cuenta
Uno de los aspectos que más dudas genera es qué ocurre con los vecinos que no acuden a la junta. La propia LPH, en su artículo 17.8, establece un mecanismo de «voto presunto»: si un propietario ausente es debidamente notificado del acuerdo y no manifiesta su discrepancia por escrito en un plazo de 30 días naturales, su voto se computa como favorable al cerramiento de terraza.
Esto no significa que el ausente pierda todos sus derechos: la jurisprudencia del Tribunal Supremo reconoce que, aunque no se oponga en ese plazo, conserva la posibilidad de impugnar judicialmente el acuerdo si considera que no se alcanzó realmente la mayoría exigida.
¿Hace falta también licencia del ayuntamiento?
Sí. Además de la autorización de la comunidad, el artículo 10.3.b) de la LPH condiciona expresamente este tipo de obras a que se ajusten «al régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística». En la práctica, esto se traduce en la necesidad de solicitar una licencia municipal de obras antes de ejecutar el cerramiento.
Los requisitos concretos —documentación exigida, tasas aplicables, plazos de tramitación— varían de un ayuntamiento a otro, por lo que la recomendación es consultar directamente la ordenanza urbanística del municipio donde se ubica la vivienda antes de presupuestar la obra. Contar con un técnico o una empresa especializada en cerramientos que conozca la normativa local puede agilizar bastante este trámite.
Pasos para legalizar un cerramiento de terraza
De forma resumida, el proceso para hacer las cosas correctamente pasa por tres fases:
- Conseguir la aprobación de la comunidad de propietarios, con la mayoría de tres quintos que exige la ley cuando la obra afecta a elementos comunes o a la fachada.
- Elaborar un proyecto técnico que recoja los materiales, el diseño y las características de la instalación, firmado por un profesional competente.
- Solicitar la licencia municipal de obras, aportando el proyecto y abonando las tasas correspondientes, que dependerán de cada ayuntamiento.
Qué pasa si el cerramiento de terraza ya está hecho sin permiso
Es habitual encontrarse con viviendas que ya tienen la terraza cerrada sin haber pasado por este proceso. En estos casos, la vía para regularizar la situación depende de la antigüedad de la obra:
- Cerramientos recientes: normalmente es necesario un proyecto de legalización firmado por un técnico, solicitar la licencia de obras correspondiente, abonar las tasas municipales e inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad.
- Cerramientos antiguos: cuando ha transcurrido un tiempo considerable, algunos ayuntamientos permiten legalizar la situación sin exigir una nueva licencia de obras, aunque sí suele requerirse el proyecto de legalización y la actualización registral.
En cuanto a los plazos de prescripción de las infracciones urbanísticas —es decir, a partir de cuándo un cerramiento ilegal deja de poder ser exigido por la administración—, no existe un plazo único aplicable en toda España: depende de la normativa urbanística autonómica y municipal, y del tipo de infracción cometida. Antes de dar por hecho que un cerramiento antiguo está «consolidado», conviene consultar la legislación urbanística de la comunidad autónoma correspondiente o asesorarse con un abogado especializado.
Cómo actuar ante un cerramiento de terraza ilegal
Si un vecino ha cerrado su terraza sin autorización, existen dos vías principales para reaccionar:
- Vía civil: la comunidad de propietarios puede convocar una junta para decidir si emprende acciones legales y, en su caso, presentar una demanda judicial exigiendo la retirada de la obra.
- Vía administrativa: se puede denunciar ante el ayuntamiento cuando el cerramiento supone una modificación de la superficie construida o incumple las condiciones urbanísticas aprobadas para el edificio.
¿Merece la pena cerrar la terraza?
Desde el punto de vista práctico, el cerramiento de terraza puede aportar ventajas reales: más metros útiles, mejor aislamiento acústico y térmico, y un espacio aprovechable todo el año. Pero para que esa mejora se traduzca también en valor para la vivienda —y no en un problema legal futuro—, es imprescindible seguir el procedimiento correcto: aprobación de la comunidad con la mayoría exigida por la Ley de Propiedad Horizontal, proyecto técnico y licencia municipal.
Antes de iniciar cualquier obra, lo más recomendable es revisar los estatutos de la comunidad, comunicar la intención al presidente y consultar con el ayuntamiento los requisitos urbanísticos concretos de la localidad, ya que estos pueden variar sensiblemente de un municipio a otro.
