La exención IRPF mayores de 65 años al vender la vivienda habitual
La exención IRPF mayores de 65 años es una de las ventajas fiscales más interesantes para quien decide vender su vivienda habitual: permite no pagar ni un euro de IRPF por la ganancia obtenida, y sin necesidad de reinvertir el dinero en nada. Así lo recoge el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF (Ley 35/2006), desarrollado por el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, tal como confirma la Agencia Tributaria en su manual de ganancias patrimoniales exentas.
En qué consiste la exención IRPF para mayores de 65 años
La ganancia derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual de contribuyentes mayores de 65 años no debe integrarse en la base imponible del IRPF, tanto si la vivienda se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. Es decir, da igual que la venta se cobre de golpe o mediante una renta vitalicia: en ambos casos la plusvalía queda libre de tributación gracias a esta exención.
A diferencia de otras exenciones por reinversión (como la de vivienda habitual para menores de 65 años, que exige reinvertir el importe obtenido en otra vivienda habitual), aquí no hace falta reinvertir nada. El dinero se puede destinar a lo que el vendedor decida: complementar la pensión, ayudar a los hijos, viajar o simplemente ahorrarlo.
Requisitos para aplicar la exención IRPF mayores de 65 años
Según confirma la Agencia Tributaria, la exención se aplica siempre que concurran dos circunstancias: que la vivienda transmitida haya constituido la residencia habitual del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, y que este haya ostentado durante dicho periodo el pleno dominio de la misma, aunque sea compartido.
Además, hay que tener en cuenta:
- Edad: hay que haber cumplido los 65 años en el momento de la transmisión.
- Plazo de «enfriamiento»: se entiende que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando esta constituya su vivienda habitual en ese momento, o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. Esto permite, por ejemplo, vender una casa en la que ya no se reside desde hace algún tiempo, siempre que no hayan pasado más de dos años desde que dejó de ser la vivienda habitual.
- Nuda propiedad y usufructo: la exención también se aplica si se transmite la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio sobre la vivienda. Sin embargo, cuando el pleno dominio de la vivienda está desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, ninguno de los dos puede aplicar esta exención, aunque se trate de su vivienda habitual.
- Personas en situación de dependencia: la misma exención se extiende a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, conforme a la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, aunque no hayan cumplido los 65 años.
Exención IRPF mayores de 65 años: el caso de personas trasladadas a una residencia
Un caso frecuente y conflictivo es el de las personas mayores que, por motivos de salud, se trasladan a una residencia y, tiempo después, deciden vender la que fue su vivienda. Sobre este punto, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en su sentencia 574/2025, de 18 de febrero de 2025, se pronunció sobre el requisito temporal de los dos años anteriores a la transmisión, en un sentido favorable al contribuyente: el traslado a una residencia por causa justificada no debería suponer automáticamente la pérdida de la condición de vivienda habitual a efectos de esta exención. Aun así, conviene analizar cada caso concreto, ya que el criterio de la Agencia Tributaria no siempre ha sido el mismo que el de los tribunales.
Qué no cubre la exención IRPF mayores de 65 años
Es importante no confundir esta ventaja fiscal con otros impuestos que también intervienen en la venta de una vivienda:
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la exención IRPF mayores de 65 años no afecta a este impuesto municipal, que grava el incremento de valor del terreno urbano y se paga al ayuntamiento correspondiente, con independencia de la edad del vendedor. Solo se evita si no existe incremento de valor demostrable.
- Otros bienes distintos de la vivienda habitual: si lo que se vende es una segunda residencia, un local o una plaza de garaje independiente, esta exención concreta no se aplica.
Recomendación final sobre la exención IRPF mayores de 65 años
Dado que la aplicación práctica de esta exención (sobre todo en casos límite como traslados a residencias, nuda propiedad o inmuebles con anejos) puede generar interpretaciones distintas entre la Agencia Tributaria y los tribunales, conviene:
- Consultar el caso concreto en la sede electrónica de la Agencia Tributaria (agenciatributaria.es) o en el Manual Práctico de Renta del ejercicio correspondiente.
- Contar con el asesoramiento de un profesional fiscal antes de formalizar la venta, especialmente si existen circunstancias particulares (usufructo, dependencia, ausencia prolongada del domicilio, etc.).
Este artículo recoge la normativa vigente según la información publicada por la Agencia Tributaria en su Manual Práctico de Renta 2025. Antes de tomar decisiones fiscales, verifica siempre tu caso concreto en agenciatributaria.es, ya que la interpretación de determinados requisitos (como el plazo de los dos años en casos de residencias) puede variar según jurisprudencia reciente.
Si te estás planteando vender tu vivienda habitual y quieres saber cuánto podrías obtener antes de tomar la decisión, solicita tu valoración gratuita.
